Les premières procédures judiciaires . . .
Elles sont de 2 sortes :
-De la part de certains petits copropriétaires qui trouvent que les charges appelées à la suite des travaux sont beaucoup trop élevées surtout que la commercialisation étant inexistante, les fermetures de magasins recommencent et qu'il est difficile de louer un local libre quand l'attraction commerciale de la galerie est aussi faible.
-De la part de locataires de S.F.P.L. qui trouvent que les loyers imposés sont, eux aussi beaucoup trop élevés d'autant que la commercialisation étant inexistante (tiens cela a déjà été dit !!) la clientèle qui revenait un peu depuis l'ouverture commence à ne plus fréquenter le centre du fait du manque de choix de la galerie.
Dans l'un comme dans l'autre cas, on va commencer une longue, éreintante et très coûteuse période de procédure judiciaire qui va épuiser physiquement et financièrement les petits copropriétaires comme les exploitants.
Comme nous l'avions souligné dans le précédent chapitre, les grands propriétaires décideurs n'ont pas la même vison des choses qu'un petit copropriétaire ou un exploitant qui a investi ses économies et son temps dans l'achat de murs ou dans l'exploitation d'un commerce.
Pour les grosses sociétés, le temps et l'argent n'ont pas la même valeur que pour les petits copropriétaires ou commerçants.
Que leur importe qu'une procédure engagée par un petit copropriétaire ou un exploitant étranglé par les charges ou les loyers dure 1 an, 3 ans, 5 ans ou 15 ans............
Les procédures des petits copropriétaires
Comme nous l'avions vu, certains petits copropriétaires ne pouvant plus payer les charges exorbitantes sont assignés par le syndic pour obtenir le paiement des charges qu'il sait illégales essayent de se défendre.
Ils obtiennent des jugements et des décisions importantes comme :
-Le fait que le jugement de mars 1999 est valable :
« il en résulte que le jugement précité du 15 mars 1999, qui n’est plus susceptible de recours, est devenu définitif même en l’absence de signification et qu’il a acquis force de chose jugée. » (Arrêt de la cour d’Appel de Paris 9 novembre 2011)
-Le fait que les travaux de rénovation n'auraient jamais dû être réalisés :
« qu’en effet la jugement du 15 mars 1999 a annulé le vote des travaux de rénovation et de restructuration du centre commercial et celui sur la grille de répartition issue de ces travaux ; qu’en l’absence de nouvelle délibération de l’assemblée générale sur ces points /………./ le syndicat des copropriétaires ne peut se prévaloir d’un budget prévisionnel conforme aux exigences des articles 10 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 précités ». (Arrêt de la cour d’Appel de Paris 13 juin 2013)
-Le fait que la grille de répartition des charges utilisée par le syndic est illicite :
« Le syndicat des copropriétaires ne peut pas non plus valablement soutenir que /………/ les résolutions de l’assemblée générale du 22 décembre 1997, votant les travaux initiaux et la répartition des dépenses afférentes, ayant été annulées et donc privées d’existence, il appartenait à l’assemblée générale de décider explicitement des suites à donner après l’annulation judiciaire desdites résolutions, ce qu’elle n’a pas fait, étant observé que si l’assemblée générale du 6 juillet 1998, devenue définitive, a voté les appels d’offres pour les travaux de rénovation, aucune assemblée générale n’a décidé de la répartition desdits travaux et de leur entretien entre les copropriétaires après que les grilles de répartition adoptées par l’assemblée générale du 22 décembre 1997 ont été annulées par le jugement du 15 mars 1999» (Arrêt de la cour d’Appel de Paris 9 novembre 2011)
« Attendu qu'en l'espèce, il est réclamé à la société civile immobilière XXXX des charges, à hauteur de 164.579,85 euros, calculée sur la base d'une grille de répartition qui n'a jamais été valablement approuvée par l'assemblée des copropriétaires ; qu'en effet /………./ qu'aucune assemblée postérieure ne s'est prononcée sur ces points, de telle sorte que l'état descriptif de division et par voie de conséquence la grille de répartition et le règlement de copropriété n'ont pas été régulièrement modifiés au regard du critère de l'utilité pour chaque lot des services communs ; que le syndicat des copropriétaires ne peut par conséquent se prévaloir d'un budget prévisionnel conforme aux exigences des articles 10 et 14-1 de la loi de 1965» (Jugement du T.G.I d’Evry du 30 septembre 2015)
-Le fait que le syndic (qui gère le syndicat) n'a pas le droit de réclamer les charges illégales :
« Attendu, d'une part, qu'ayant retenu que le syndicat ne détenait pas de titre régulier à rencontre de la société Française immobilière pour obtenir le payement des travaux de rénovation et leur entretien, répartis selon des grilles annulées par le jugement du 15 mars 1999, la cour d'appel a pu soustraire les seules sommes correspondant au coût des travaux de rénovation et d'entretien du montant des charges dues» (Arrêt de la Cour de Cassation 20 février 2013)
Donc différentes instances juridiques ont toutes confirmé le fait que les charges réclamées étaient illégales.
Des expertises ont été ordonnées pour de nombreux copropriétaires :
« Ordonne une expertise. /...../ Fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer l'état du lot 83 avant les travaux de rénovation du centre commercial tant en ce qui concerne l'intérieur des locaux que les parties communes, accès et éléments d'équipement dont i l pouvait disposer en se référant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997,
* Prendre connaissance des appels de charges relatifs au lot 83 depuis 1997,
* Fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer la quote-part du lot 83 dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul l'état de répartition des charges et l'état des parties communes et privatives du lot 83 tels qu'ils pouvaient exister avant l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial.
* Dresser un projet de grille de répartition des charges afférentes au lot 83 prenant en compte les critères antérieurement définis et l'incidence des travaux de rénovation,
* Faire les comptes entre les parties en fonction de cette grille de répartition des charges en déterminant, le cas échéant, le montant des charges indûment versées par la société civile immobilière depuis 1997 ou le montant des charges dues
par la société civile immobilière depuis 1997 » (Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Evry du 30 septembre 2015)
Le syndic, voulant toujours gagner du temps, fait appel de ces décisions ordonnant des expertises mais il n'obtient pas satisfaction et voit ses demandes rejetées :
« Qu'il (le syndic pour le syndicat. NDLR) affirme que par la mission d'expertise ordonnée, qui est basée sur le motif erroné selon lequel le jugement de 1999 ne serait pas devenu caduc, le tribunal a tranché le fond ; qu'en outre, une nouvelle grille ne saurait Jouer que pour l'avenir ; que le tribunal, en donnant mission à l'expert de refaire les comptes depuis 1997 pour calculer des charges indûment versées ou dues, a statué sur le fond, en fixant une rétroactivité contraire à la jurisprudence ;
Que ces développements, qui ne tendent en réalité qu'à critiquer le bien-fondé de la décision ordonnant une expertise et la définition de la mission et ordonnant un sursis à statuer, sont dès lors inopérants ;
Qu'il convient, en l'absence de tout motif grave et légitime au sens des articles 272 et 380 du code de procédure civile, de rejeter la demande de relever appel immédiat du jugement rendu le 30 septembre 2015. » (Arrêt de la Cour d'Appel du 16 mars 2016)
Donc on pourrait penser qu'avec tous ces jugements qui vont tous dans le même sens, le syndic mettrait en application les décisions des Tribunaux, eh bien non.
Il continue à appeler des charges illégales tant sur le montant que sur des grilles de répartitions interdite par les effets de la non-application du jugement de mars 1999.
Alors on pourrait se demander pourquoi une société (SUDECO) faisant partie d'un grand groupe (CASINO) n'applique pas des décisions de justice, vous savez celles qu'il vaut mieux respecter parce que sinon c'est plutôt moyen???
Et en se posant cette question on pourrait peut être arriver, si on avait l'esprit tordu, à penser que tout ceci fait partie d'un plan à long terme pour se débarrasser des petits copropriétaires et/ou exploitants pour que le centre commercial et la galerie soit en totalité la propriété d'un ou 2 grands propriétaires qui auraient les mains libres pour faire de ce complexe commercial ce qu'ils veulent.........Mais non ce serait trop gros n'est-ce pas???
(c'est bizarre mais il me semble avoir déjà écrit cette phrase quelque chapitres avant......)
Les procédures des locataires de S. F. P. L.
Les commerçants qui se vont vus imposer des loyers de centres commerciaux qui marchent ont de plus en plus de difficultés puisque la clientèle commence à déserter cette galerie qui ne décolle pas et qui n'offre pas le choix de magasins nécessaires pour que la clientèle puisse faire ses courses complètement et avec attrait.
Plusieurs (6) commerçants locataires de la société S. F. P. L. décident donc d'alerter leur bailleur sur la situation qui, d'une part ne correspond pas aux promesses qu'avait fait leur bailleur sur la commercialisation et d'autre part sur le déséquilibre financier que crée le montant énorme des loyers et des charges par rapport à la commercialité qui commence à régresser faisant baisser les chiffres d'affaires et mettant ainsi la survie de leurs commerces en jeu.
Après une lettre recommandée avec A.R. le 22 mai 2003 restée sans réponse pendant plusieurs semaines, une seconde est envoyée le 5 juillet 2003 et obtient enfin une réponse mais ne débloque pas la situation.
Les locataires n'obtiennent de leur bailleur qu'une fin de non-recevoir et des assignations pour non paiement de loyers.
La volonté de la part du bailleur de ne rien entendre et de ne rien faire devient de plus en plus évidente.
On peut s'étonner de ce genre d'attitude et on pourrait, si on avait l'esprit tordu, penser que tout ceci fait partie d'un plan à long terme pour se débarrasser des petits copropriétaires et/ou exploitants pour que le centre commercial et la galerie soit en totalité la propriété d'un ou 2 grands propriétaires qui auraient les mains libres pour faire de ce complexe commercial ce qu'ils veulent.........Mais non ce serait trop gros n'est-ce pas???
(c'est bizarre mais il me semble avoir déjà écrit cette phrase quelque chapitres avant......)
Quoiqu'il en soit, devant l'attitude intransigeante et coupable de leur bailleur, les 6 commerçants font une demande au Tribunal de Grande Instance d'Evry pour une révision judiciaire (puisqu'une amiable était impossible) de leur loyer.
Le Juge abonde dans le sens des locataires et ordonne une expertise judiciaire.
Bien entendu tout cela prend du temps d'autant que l'avocat du bailleur fait traîner les choses........
Mais l'expert rend rend finalement son rapport au bout de......2 années de procédure, renvois et autres manœuvres utilisées par l'avocat de S. F. P. L. pour retarder l'issue de cette affaire.
L'expert préconise des rabais de loyers allant jusqu'à - 50 %!!
Preuve officielle, expertale et judiciaire que les loyers demandés par le bailleur S. F. P. L. sont beaucoup trop élevés et ne correspondent pas à la réalité des facteurs de commercialité de la galerie.
Malheureusement les 2 années de procédures pour obtenir ce résultat ont eu raison de la possibilité financière de rester en place pour 3 commerçants qui durant cette période on fermé la porte !!
Là encore on s'aperçoit que faire durer les choses ne rapportent qu'au(x) grand(s) propriétaire(s) décideur(s) même si celui qui "a perdu" cette bataille judiciaire et a été contraint de baisser ses loyers.